Urteile zu Betriebskosten


systematisch geordnete Darstellung zu

Die nachfolgende systematische Darstellung wesentlicher Urteile zum Betriebskostenrecht kann eine einzelfallbezogene anwaltliche Beratung oder Vertretung nicht ersetzen. Die Komplexität der Betriebskosten erfordert eine Prüfung des tatsächlichen Sachverhaltes. In der zusammenfassenden Darstellung zu den Betriebskosten finden Sie weitere Informationen. Für Schäden, die aus nicht sachgerechter Anwendung der Urteile folgen, wird keine Verantwortung übernommen. Nutzen Sie deshalb die Möglichkeit der Beratung oder Vertretung durch den Rechtsanwalt.

Prüfungsrecht des Mieters:

Grundsätzlich kein Recht auf überlassung von Kopien; BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06; v. 08.03.2006 - VIII ZR 78/05
Der Mieter preisfreien Wohnraums hat grundsätzlich keinen Anspruch gegen den Vermieter auf überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege zur Betriebskostenabrechnung. Dem Interesse des Mieters an einer überprüfung der Abrechnung wird im Regelfall bereits dadurch Rechnung getragen, dass er vom Vermieter Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege verlangen und sich hierbei, soweit erforderlich, fachkundiger Hilfe bedienen kann. Volltext

Recht auf Abfotografieren von Betriebskostenbelegen durch den Mieter; AG München, Urteil vom 21.09.2009 - 412 C 34593/08
Dem Mieter ist es im Rahmen der Belegeinsicht zur Betriebskostenabrechnung des Vermieters gestattet, die Belege abzufotografieren; denn insoweit nutzt der Mieter - dem Anfertigen von Notizen oder Abschriften vergleichbar - nur die heutzutage allgemein üblichen technischen Einrichtungen zur Vervielfältigung von Belegen, zu denen auch (Hand-)Scanner (nebst Laptop) und Kopierer gehören.


Umlagevereinbarung:

Verlängerung der Abrechnungsperiode; BGH, Urteil v. 27.07.2011 - VIII ZR 316/10
§ 556 Abs. 3 Satz 1, Abs. 4 BGB steht einer einmaligen einvernehmlichen Verlängerung der jährlichen Abrechnungsperiode zum Zwecke der Umstellung auf eine kalenderjährliche Abrechnung nicht entgegen. Volltext

Umlagevereinbarung durch Bezugnahme und Notwendigkeit einer ausdrücklichen Vereinbarung zu sonstigen Betriebskosten; BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06; v. 07.04.2004 - VIII ZR 167/03
Als vertragliche Regelung, die dem Vermieter die Umlage von Betriebskosten gestattet, genügt nach der Rechtsprechung des Senats eine Verweisung im Mietvertrag auf die Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (II. BV), sofern es sich nicht um 'sonstige Betriebskosten' im Sinne von Nr. 17 dieser Anlage handelt. Sonstige Betriebskosten i.S. v. Nr.17 der Anlage 3 zu § 27 II BV. a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) sind nur dann umlagefähig, wenn die Umlegung der im einzelnen bestimmten Kosten mit dem Mieter vereinbart worden ist. Volltext

Umlagevereinbarung durch Bezugnahme aus II. BV; BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06; v. 13.01.2010 - VIII ZR 137/09
Zur Geltendmachung von Betriebskosten im preisgebundenen Wohnraum genügt es, wenn der Vermieter den Umfang der umzulegenden Betriebskosten durch Bezugnahme auf die Anlage 3 zu § 27 II. BV umschreibt und die Höhe der ungefähr zu erwartenden Kosten durch den Gesamtbetrag der geforderten Vorauszahlungen mitteilt. Einer Aufschlüsselung der Vorauszahlungen auf die einzelnen Betriebskosten bedarf es nicht. Volltext

änderung der Umlagervereinbarung; BGH, Urteil v. 10.10.2007 - VIII ZR 279/06
Ein änderungsvertrag, der eine erweiterte Umlage von Betriebskosten zum Gegenstand hat, kann zwar grundsätzlich auch stillschweigend zustande kommen. Erforderlich ist dafür aber, dass der Vermieter nach den Gesamtumständen davon ausgehen kann, dass der Mieter einer Umlage weiterer Betriebskosten zustimmt. Dafür reicht es grundsätzlich nicht aus, dass der Mieter Betriebskostenabrechnungen unter Einbeziehung bisher nicht vereinbarter Betriebskosten lediglich nicht beanstandet. Volltext

Konkludente änderung der Umlagervereinbarung; BGH, Urteil v. 13.02.2008 - VIII ZR 14/06
Erforderlich ist dafür ein Verhalten der einen Vertragspartei, das aus der Sicht der anderen Partei einen entsprechenden Vertragsänderungswillen erkennen lässt. Wie der Senat für den umgekehrten Fall einer konkludenten Erweiterung der Vereinbarung über die Umlage der Betriebskosten entschieden hat, lässt sich aus der Sicht des Mieters der übersendung einer Betriebskostenabrechnung, die vom Mietvertrag abweicht, nicht ohne Weiteres, sondern nur bei Vorliegen besonderer Umstände der Wille des Vermieters entnehmen, eine änderung des Mietvertrags herbeizuführen. Das gilt auch für die hier in Rede stehende Einschränkung der Umlagevereinbarung und erst recht dann, wenn - wie im vorliegenden Fall - das unter dem Blickwinkel eines konkludenten änderungsangebots zu beurteilende Verhalten in einem bloßen Untätigbleiben besteht. Volltext

Unwirksame Umlagevereinbarung - Aufzugskosten; BGH, Urteil v. 08.04.2009 - VIII ZR 128/08
Eine formularmäßige Vereinbarung in einem Wohnraummietvertrag, durch die ein Mieter anteilig mit Kosten für einen Aufzug belastet wird, mit dem seine Wohnung nicht erreicht werden kann, weil sich der Aufzug in einem anderen Gebäudeteil befindet, benachteiligt den Mieter unangemessen. Volltext

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Abrechnungsfrist -
formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung:


Wahrung der Abrechnungsfrist nur bei rechtzeitigem Zugang; BGH, Urteil v. 21.01.2009 - VIII ZR 107/08
Die Frist zur Abrechnung der Betriebskosten gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur dann gewahrt, wenn die Abrechnung dem Mieter noch innerhalb der Frist zugeht; die rechtzeitige Absendung der Abrechnung durch den Vermieter genügt nicht. Bedient sich der Vermieter zur Beförderung der Abrechnung der Post, wird diese insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters tätig; in einem solchen Fall hat der Vermieter ein Verschulden der Post gemäß § 278 Satz 1 BGB auch dann zu vertreten (§ 556 Abs. 3 Satz 3 Halbs. 2 BGB), wenn auf dem Postweg für den Vermieter unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste auftreten. Volltext

Unverschuldete Versäumung der Abrechnungsfrist - Wegfall des Hindernisses; BGH, Urteil v. 26.07.2006 - VIII ZR 220/05
Der Vermieter, der die Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB für die Abrechnung von Betriebskosten zunächst unverschuldet nicht einhalten kann, hat die verspätete Geltendmachung einer Nachforderung dennoch zu vertreten, wenn er sich damit auch dann noch unnötig viel Zeit lässt, nachdem ihm die notwendigen Unterlagen für die Abrechnung vorliegen. Im Regelfall ist er gehalten, die Nachforderung innerhalb von drei Monaten nach Wegfall des Abrechnungshindernisses zu erheben. Volltext

Wahrung der Abrechnungsfrist nur durch eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung; BGH, Urteile v. 23.11.1981 - VIII ZR 298/80; v. 27.11.2002 - VIII ZR 108/02
Die Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB wird nur mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt. Formell ordnungsgemäß ist eine Betriebskostenabrechnung, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht, also eine geordnete Zusammenstellung der Einnahmen und Ausgaben enthält. Soweit keine besonderen Abreden getroffen sind, sind in die Abrechnung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig folgende Mindestangaben aufzunehmen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Volltext

Abgrenzung zwischen formeller und materieller Ordnungsmäßigkeit der Betriebskostenabrechnung; BGH, Urteile v. 19.11.2008 - VIII ZR 295/07

Die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits richtet sich danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen (formelle Wirksamkeit). Ob die abgerechneten Positionen dem Ansatz und der Höhe nach zu Recht bestehen oder sonstige Mängel der Abrechnung vorliegen, etwa ein falscher Anteil an den Gesamtkosten zugrunde gelegt wird, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung.Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen keiner Erläuterung.
Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar.
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Formell ordnungsmäße Betriebskostenabrechnung - Berücksichtigung der Soll-Vorschüsse statt der Ist-Vorschüsse; BGH, Urteil v. 23.09.2009 - VIII ZA 2/08
Eine Abrechnung der Betriebskosten auf der Basis der zwischen den Parteien vereinbarten Vorauszahlungen (Soll-Vorschüsse) anstatt der tatsächlich vom Mieter geleisteten Vorauszahlungen (Ist-Vorschüsse) ist formell wirksam. Ob die vorgenommenen Abzüge der Höhe nach zutreffend angesetzt sind, betrifft die inhaltliche Richtigkeit der Abrechnung. Volltext       siehe auch Urteil v. 27.11.2002 - VIII ZR 108/02

Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung - Jahr für Jahr wechselnde Flächen- und Verbrauchsangaben; BGH, Urteil v. 28.05.2008 - VIII ZR 261/07
Sind Betriebskosten nach Flächenanteilen abzurechnen, ist zur Erstellung einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung eine Erläuterung der angesetzten Flächenwerte nicht allein deswegen erforderlich, weil diese Werte für aufeinander folgende Abrechnungsjahre Unterschiede aufweisen, deren Grund für den Mieter nicht ohne Weiteres erkennbar ist. Gleiches gilt, wenn abgelesene Verbrauchs-werte im Vergleich zu anderen Abrechnungszeiträumen auffällige Schwankungen zeigen. Ob die angesetzten Flächen- und Verbrauchswerte zutreffen, berührt allein die materielle Richtigkeit der Abrechnung. Volltext

Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung - abweichende Abrechnungszeiträume für kalte und warme Betrielskosten - Maßgeblichkeit des Zeitraums der Gesamtabrechnung für Abrechnungsfrist; BGH, Urteil v. 30.04.2008 - VIII ZR 240/07
Wenn über verbrauchsabhängige Betriebskosten nicht getrennt von den sonstigen Betriebskosten abzurechnen ist, so ist eine Gesamtabrechnung der Betriebskosten nicht deshalb formell unwirksam, weil der Abrechnungszeitraum einer in die Gesamtabrechnung eingestellten Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten nicht deckungsgleich ist mit dem der Gesamtabrechnung zugrunde liegenden Abrechnungszeitraum.
Bei einer auf das Kalenderjahr bezogenen Gesamtabrechnung über die Betriebskosten beginnt die Frist für die Abrechnung der Vorauszahlungen auf die Betriebskosten mit dem Ende des Kalenderjahres auch dann, wenn der in die Gesamtabrechnung einbezogenen Abrechnung verbrauchsabhängiger Betriebskosten ein davon abweichender Abrechnungszeitraum - etwa die jährliche Heizperiode - zugrunde liegt.
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Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung - Erläuterungen - gemischt genutzte Gebäude; BGH, Urteil v. 11.08.2010 - VIII ZR 45/10
Bedarf eine Betriebskostenabrechnung einer Erläuterung, damit sie nachvollzogen wer-den kann und somit den an sie zu stellenden Mindestanforderungen genügt, sind auch Er-läuterungen zu berücksichtigen, die der Vermieter dem Mieter außerhalb der Abrechnung - vor Ablauf der Abrechnungsfrist - erteilt hat, zum Beispiel im Mietvertrag, in einer vor-ausgegangenen Abrechnung oder auf Nachfrage des Mieters.
Bei der Abrechnung der Betriebskosten für ein teils gewerblich, teils zu Wohnzwecken genutztes Gebäude gehört die Vornahme eines Vorwegabzugs für die gewerbliche Nut-zung selbst dann nicht zu den an eine Abrechnung zu stellenden Mindestanforderungen, wenn durch die gewerbliche Nutzung ein erheblicher Mehrverbrauch verursacht wird und deshalb in solcher Vorwegabzug geboten ist.
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Abrechnungszeitraum - laufend entstehende Kosten - Entstehungsintervalle ; BGH, Urteil v. 11.11.2009 - VIII ZR 221/08
Betriebskosten, die nicht jährlich, sondern in größeren zeitlichen Abständen wiederkehren, können grundsätzlich in dem Abrechnungszeitraum umgelegt werden, in dem sie entstehen. Volltext

Formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung - nicht umlagefähige Kostenanteile; BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 1/06
Eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung setzt voraus, dass dem Mieter auch dann die Gesamtkosten einer berechneten Kostenart mitgeteilt werden, wenn einzelne Kostenteile nicht umlagefähig sind; dem Mieter muss ersichtlich sein, ob und in welcher Höhe nicht umlagefähige Kosten vorab abgesetzt worden sind. Volltext

Nachträgliche Korrektur der Betriebskostenabrechnung - Nachforderung; BGH, Urteil v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04
Die Frist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB zur Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten wird mit einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung gewahrt; auf die inhaltliche Richtigkeit kommt es für die Einhaltung der Frist nicht an.
Weicht der in der Abrechnung verwendete und angegebene Umlageschlüssel von dem im Mietvertrag vereinbarten ab, liegt ein inhaltlicher Fehler und kein formeller Mangel der Abrechnung vor.
Eine Korrektur des Fehlers zu Lasten des Mieters ist nach Ablauf der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossen. Der Ablauf der Abrechnungsfrist hat deshalb zur Folge, dass die Nachforderung nach einer erst später erfolgenden inhaltlichen Korrektur das Ergebnis der fristgemäß vorgelegten Rechnung weder in den Einzelpositionen noch insgesamt überschreiten darf.
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Nichterbrachte Vorauszahlungen - Nachforderung; BGH, Urteil v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06
Aufgrund einer nach Ablauf der Abrechnungsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB) erteilten Abrechnung kann der Vermieter Betriebskosten bis zur Höhe der vereinbarten Vorauszahlungen des Mieters auch dann verlangen, wenn der Mieter diese Vorauszahlungen nicht erbracht hat, denn es handelt sich nicht um Nachforderungen im Sinne von § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB. Volltext

Unverständlicher Verteilerschlüssel als formeller Mangel - kein Neubeginn der Abrechnungsfrist für die Betriebskosten-abrechnung durch Anerkenntnis des Mieters; BGH, Urteil v. 09.04.2008 - VIII ZR 84/07
Ist in der Abrechnung über die Vorauszahlungen für Betriebskosten (§ 556 Abs. 3 BGB) der Verteilerschlüssel unverständlich, liegt ein formeller Mangel vor, der zur Unwirksamkeit der Abrechnung führt. Auf die Ausschlussfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 und 3 BGB ist § 212 Abs. 1 Nr. 1 BGB nicht entsprechend anwendbar. Volltext

Ausschluss der Nachforderung bei Versäumung der Abrechnungsfrist; BGH, Urteil v. 12.12.2007 - VIII ZR 190/06
Eine nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossens Nachforderung liegt nicht nur dann vor, wenn der Vermieter nach Ablauf der in § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB genannten Frist einen die geleisteten Vorauszahlungen des Mieteres übersteigenden Betrag fordert. Eine solche Nachforderung ist vielmehr auch dann anzunehmen, wenn der Vermieter nach Fristablauf einen Betrag fordert, der das Ergebnis einer bereits erteilten Abrechnung übersteigt. Das gilt namentlich auch dann, wenn dieses Ergebnis ein Guthaben des Mieters ist. Volltext

Rückzahlungsanspruch nach Zahlung auf formell fehlerhafte Betriebskostenabrechnung; BGH, Urteil v. 18.01.2006 - VIII ZR 94/05
Der sich aus § 812 Abs. 1 Satz 1 Alt. 1 BGB ergebende Bereicherungsanspruch eines Wohnungsmieters, der die wegen Versäumung der Abrechnungsfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB nach § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB ausgeschlossene Betriebskostennachforderung des Vermieters bezahlt hat, ist nicht in entsprechender Anwendung des § 214 Abs. 2 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Volltext

Rückforderung der Vorauszahlungen bei fehlender Abrechnung über die Betriebskosten; BGH, Urteil v. 09.03.2005 - VIII ZR 57/04
Rechnet der Vermieter nicht fristgerecht über die Betriebskosten eines Abrechnungszeitraumes ab, so kann der Mieter, wenn das Mietverhältnis beendet ist, sogleich die vollständige Rückzahlung der geleisteten Abschlagszahlungen verlangen; er ist nicht gehalten, zuerst auf Erteilung der Abrechnung zu klagen. In einem solchen Fall hindert auch die Rechtskraft eines der Klage des Mieters stattgebenden Urteils den Vermieter nicht daran, über die Betriebskosten nachträglich abzurechnen und eine etwaige Restforderung einzuklagen. Volltext

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Umlageschlüssel:

Umlageschlüssel bei fehlender Vereinbarung über den maßgeblichen Umlageschlüssel - Notwendigkeit der Trennung von Betriebskosten mit Grund- und Verbrauchsanteil - Bestimmungsrecht des Vermieters - hier: Wasserkosten mit Grund- und Verbrauchsanteil; AG Zwickau, Urteil v. 09.01.2009 - 2 C 1668/08 (rk - Berufung zurückgewiesen - LG Zwickau, Urteil vom 10.06.2009 - 6 S 43/09)
Eine gesonderte Regelung zu den Wasserkosten enthält der Mietvertrag nicht. Die gesetzliche Regelung führt deshalb dazu, dass im vorliegendem Fall die Wasserkosten nach Grundkosten und Verbrauchskosten aufgeteilt werden müssen und die Grundkosten nach Wohnfläche umgelegt werden müssen und die Verbrauchskosten nach Verbrauch. Eine Trennung von Grundkosten und Verbrauchskosten ist auch bei den Tarifen der Wasserwerke Zwickau möglich. Die Abrechnung hat mangels andersweitiger Vereinbarungen nach dem vom Gesetzgeber vorgegebenen Umlageschlüssel zu erfolgen. Ein einseitiges Bestimmungsrecht des Vermieters über die Wahl des Umlageschlüssels besteht seit Inkrafttreten des Mietrechtsreformgesetzes vom 01.09.2001 nicht mehr. Volltext

Aufteilung von Nutzergruppen - hier Wasserkosten; BGH, Urteil v. 25.11.2009 - VIII ZR 69/09
Der Vermieter ist bei der Abrechnung von Wasserkosten mangels entsprechender Vereinbarungen nicht verpflichtet, verschiedene Nutzergruppen durch jeweils geson-derte Zähler zu erfassen. Der Verbrauch von Wohneinheiten kann in der Weise er-mittelt werden, dass der mittels Zwischenzähler gemessene Verbrauch eines gewerblichen Mieters von dem Gesamtverbrauch laut Hauptwasserzähler abgezogen wird. Volltext

Wahl der Abrechnungsmethode bei der Nebenkostenabrechnung - hier Abflussprinzip; BGH, Urteil v. 20.02.2008 - VIII ZR 49/07 und VIII ZR 27/07
§§ 556 ff. BGB legen den Vermieter bei der Abrechnung von Betriebskosten nicht auf eine Abrechnung nach dem so genannten Leistungsprinzip fest; auch eine Abrechnung nach dem Abflussprinzip ist grundsätzlich zulässig.
Ob der Vermieter in besonders gelagerten Ausnahmefällen eines Mieterwechsels nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) gehindert sein könnte, Betriebskosten nach dem Abflussprinzip abzurechnen, bedurfte im vorliegenden Fall keiner Entscheidung, weil die Klägerin durchgängig Mieterin der Beklagten war.
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Umlage der Betriebskosten nach Personenzahl; BGH, Urteil v. 23.01.2008 - VIII ZR 82/07
Ist vertraglich eine Umlegung der Betriebskosten nach der Kopfzahl der in einer Mietwohnung ständig lebenden Personen vereinbart, ist das Register nach dem Mel-derechtsrahmengesetz keine hinreichend exakte Grundlage für die Feststellung der wechselnden Personenzahl in einem Mietshaus mit einer Vielzahl von Wohnungen. Volltext

Abrechnung der Wasserkosten nach dem Anteil der Wohnfläche; BGH, Urteil v. 12.03.2008 - VIII ZR 188/07
Der Vermieter ist zu einer Umlage der Wasserkosten nach Verbrauch nicht verpflichtet, solange nicht alle Mietwohnungen eines Gebäudes mit Wasserzählern ausgestattet sind.
Legt der Vermieter von Wohnraum die Kosten der Wasserversorgung und Entwässerung gemäß § 556a Abs. 1 Satz 1 BGB nach dem Anteil der Wohnfläche um, genügen Zweifel des Mieters an der Billigkeit dieses Maßstabs nicht, um eine änderung des Umlageschlüssels zu rechtfertigen.
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Betriebskosten und Leerstand; BGH, Urteil v. 31.05.2006 - VIII ZR 159/05
Wenn die ('kalten') Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind, hat der Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen; dies gilt auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten, die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter nach der Wohnfläche abgerechnet werden.
Ein Anspruch des Vermieters auf eine Abänderung des vertraglich vereinbarten Flächenschlüssels wegen des Leerstands von Wohnungen kann unter den Voraussetzungen einer Störung der Geschäftsgrundlage (§ 313 BGB) bestehen.
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Anteil an der Wohnfläche und Flächenabweichung; BGH, Urteil v. 31.10.2007 - VIII ZR 261/06
Weicht die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche von der tatsächlichen Wohnfläche ab, so ist der Abrechnung von Betriebskosten die vereinbarte Wohnfläche zugrunde zu legen, wenn die Abweichung nicht mehr als 10 % beträgt. Volltext

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Betriebskostenarten:

Betriebskosten sind - wie in Anlage 3 zu § 27 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung (ebenso in § 1 der ab 1. Januar 2004 geltenden Betriebskostenverordnung vom 25. November 2003, BGBl. I S. 2346, sowie in § 556 Abs. 1 Satz 2 BGB in der ab 1. Januar 2007 geltenden Fassung) definiert - die Kosten, die dem Eigentümer durch das Eigentum an dem Grundstück oder durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Gebäudes oder der Wirtschaftseinheit, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen. Kosten der Instandsetzung und Instandhaltung werden demgegenüber durch Reparatur und Wiederbeschaffung verursacht oder müssen zur Erhaltung des bestimmungsgemäßen Gebrauchs aufgewendet werden, um die durch Abnutzung, Alterung, Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (§ 28 Abs. 1 der II. Berechnungsverordnung bzw. § 1 Abs. 2 Nr. 2 Betriebskostenverordnung). Instandsetzung und Instandhaltung betreffen deshalb Mängel an der Substanz der Immobilie oder ihrer Teile.

Sperrmüllkosten - Kosten der Müllbeseitigung; BGH, Urteil v. 13.01.2010 - VIII ZR 137/09
Die Kosten der Sperrmüllentsorgung entstehen zwar nicht jährlich, aber doch laufend dadurch, dass Mieter unberechtigt Müll auf Gemeinschaftsflächen abstellen. Insoweit handelt es sich um Kosten der Müllbeseitigung, die dem Vermieter als Eigentümer wiederkehrend entstehen. Im Übrigen gehören Aufwendungen zur Beseitigung von Müll von den Gemeinschaftsflächen des Mietobjekts auch dann zu den umlagefähigen Kosten der Müllentsorgung, wenn sie durch rechtswidrige Handlungen Dritter ausgelöst worden sind. Volltext

Kein Anspruch des Vermieters auf Erstattung einer Nutzerwechselgebühr; BGH, Urteil v. 14.11.2007 - VIII ZR 19/07
Kosten der Verbrauchserfassung und der Abrechnung von Betriebskosten, die wegen des Auszugs eines Mieters vor Ablauf der Abrechnungsperiode entstehen, sind keine Betriebskosten, sondern Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen. Volltext

Aufzugskosten und Erdgeschosswohnung; BGH, Urteil v. 20.09.2006 - VIII ZR 103/06
Die formularvertragliche Beteiligung des Mieters einer Erdgeschosswohnung an den Aufzugskosten benachteiligt diesen nicht unangemessen. Volltext

Kosten der Dachrinnenreinigung - sonstige Betriebskosten; BGH, Urteil v. 07.04.2004 - VIII ZR 167/03
Kosten einer Dachrinnenreinigung können als sonstige Betriebskosten nach Nr. 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV a.F. (jetzt: § 2 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden. Volltext

Kosten der Prüfung der Betriebssicherheit - sonstige Betriebskosten; BGH, Urteil v. 14.02.2007 - VIII ZR 123/06
Wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage (hier: Elektroanlage) entstehen, sind Betriebskosten, die bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung der Mietvertragsparteien als 'sonstige Betriebskosten' im Sinne von § 2 Nr. 17 Betriebskostenverordnung bzw. Anlage 3 Nr. 17 zu § 27 der II. Berechnungsverordnung) auf den Mieter umgelegt werden können. Volltext

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Heizkosten:

Anforderungen an die Vorerfassung von Nutzergruppen; BGH, Urteil v. 16.07.2008 - VIII ZR 57/07
Eine Vorerfassung im Sinne von § 5 Abs. 2 Satz 1 HeizkV erfordert, dass der Anteil jeder Nutzergruppe am Gesamtverbrauch durch einen gesonderten Zähler erfasst wird. Das gilt auch dann, wenn nur zwei Nutzergruppen vorhanden sind. In diesem Fall genügt es nicht, dass nur der Anteil einer Nutzergruppe am Gesamtverbrauch gemessen wird und der Anteil der anderen Nutzergruppe am Gesamtverbrauch in der Weise errechnet wird, dass vom Gesamtverbrauch der gemessene Anteil der einen Nutzergruppe abgezogen wird. Volltext

Vorerfassung - Erläuterung der Aufteilung; KG, Urteil vom 13.07.2009 - 8 U 36/09
Im Falle einer Vorerfassung ist eine Heizkostenabrechnung nur dann formell ordnungsgemäß, wenn sich aus der Abrechnung selbst nachvollziehbar ergibt, wie die Nutzergruppen gebildet worden sind.

Kosten des Betriebs der zentralen Heizanlage; BGH, Urteil v. 17.12.2008 - VIII ZR 92/08
Zur Frage der Abgrenzung zwischen dem Betrieb einer zentralen Heizungsanlage (§ 1 Abs. 1 Nr. 1 HeizkV) und der Wärmelieferung (§ 1 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 HeizkV).
§ 7 Abs. 2 HeizkV regelt abschließend, welche Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage nach Maßgabe von § 7 Abs. 1 HeizkV umlagefähig sind. Dazu gehören Leasingkosten für Brenner, öltank und Verbindungsleitungen nicht.
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Kosten der öltankreinigung - Kosten des Betriebs der zentralen Heizungsanlage; BGH, Urteil v. 11.11.2009 - VIII ZR 221/08
Wiederkehrende Kosten der Reinigung des öltanks einer Heizungsanlage sind umlagefähige Betriebskosten. Volltext

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Einwendungsfrist:

Zum Umfang der innerhalb der 12 Monatsfrist zu erhebenden Einwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung:
- BGH, Urteil v. 05.03.2008 - VIII ZR 80/07

Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass der Vermieter Betriebskosten, die nach der mietvertraglichen Vereinbarung durch eine Teilinklusivmiete abgegolten sein sollten, abredewidrig konkret abgerechnet habe (Fortführung Senatsurteil vom 10.10.2007 – VIII ZR 279/06). Volltext
- BGH, Urteil v. 10.10.2007 - VIII ZR 279/06
Zu den Einwendungen gegen eine Abrechnung des Vermieters über Vorauszahlungen für Betriebskosten, die der Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang einer formell ordnungsgemäßen Abrechnung geltend machen muss, gehört auch der Einwand, dass es für einzelne, nach § 556 Abs. 1 BGB grundsätzlich umlagefähige Betriebskosten an einer vertraglichen Vereinbarung über deren Umlage fehlt. Volltext

Darlegungs- und Beweislast; BGH, Urteil v. 20.02.2008 - VIII ZR 27/07
Nimmt der Vermieter bei den Kosten des Hauswarts einen pauschalen Abzug nicht umlagefähiger Verwaltungs-, Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten vor, genügt ein schlichtes Bestreiten des Mieters. Dem Vermieter obliegt es in diesem Fall, die Kosten nachvollziehbar so aufzuschlüsseln, dass die nicht umlagefähigen Kosten herausgerechnet werden können.
Die als Teil der Heizkosten abzurechnenden Stromkosten für die Heizungsanlage können geschätzt werden, wenn gesonderte Zähler dafür nicht vorhanden sind. Bestreitet der Mieter den vom Vermieter angesetzten Betrag, hat dieser die Grundlagen seiner Schätzung darzulegen.
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Darlegungs- und Beweislast - Verletzung des Grundsatzes der Wirtschaftlichkeit; BGH, Urteil v. 06.07.2011 - VIII ZR 340/10
Der Mieter trägt die Darlegungs- und Beweislast für eine Verletzung des Grund-satzes der Wirtschaftlichkeit bei der Abrechnung der Betriebskosten durch den Vermieter.
Mit der Behauptung, ein Kostenansatz in der Betriebskostenabrechnung des Vermieters übersteige den insoweit überregional ermittelten durchschnittlichen Kostenansatz für Wohnungen vergleichbarer Größe, genügt der Mieter seiner Darlegungslast nicht.
Den Vermieter trifft regelmäßig keine sekundäre Darlegungslast für die tatsächlichen Grundlagen seines Betriebskostenansatzes.
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Auswirkungen der Zwangsverwaltung:

Zwangsverwaltung - Abrechnungspflicht über Betriebskosten für abgeschlossene Abrechnungs-zeiträume; BGH, Urteil v. 03.05.2005 - VIII ZR 168/05
Der Zwangsverwalter eines vermieteten Grundstücks hat bei einem im Zeitpunkt des Wirksamwerdens der Anordnung der Zwangsverwaltung noch laufenden Mietverhältnis über die vom Mieter geleisteten Betriebskostenvorauszahlungen auch für solche Zeiträume abzurechnen, die vor der Anordnung liegen. Volltext

Zwangsverwaltung - Abrechnungspflicht über Betriebskosten für abgeschlossene Abrechnungs-zeiträume; BGH, Urteil v. 26.03.2003 - VIII ZR 333/02
Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfasst wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).
Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind.
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Zwangsverwaltung - Fortsetzung über Zuschlag hinaus; BGH, Urteil v. 11.10.2007 - IX ZR 156/06
Der Zwangsverwalter ist bei einer über den Zuschlag hinaus fortgesetzten Verwaltung verpflichtet, die von dem Mieter des Grundstücks für die Zeit vor dem Zuschlag vereinnahmten, aber nicht verbrauchten Nebenkostenvorauszahlungen an den Ersteher auszukehren, soweit diesem die Abrechnung der Nebenkostenvorauszahlungen und die Rückzahlung des überschusses obliegt. Volltext

siehe auch: Mietrecht
weitere Urteile zum Mietrecht

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