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Streitigkeiten im Wohnraummietrecht entstehen am häufigsten im Bereich der Betriebskosten, Schönheitsreparaturen, Mietminderung, Schadenersatz und Kaution.
Richtungsweisende Urteile zu diesen Themen finden Sie unter Urteile
zum Mietrecht
oder Urteile
zu Betriebskosten. Die nachfolgende, zusammenfassende Darstellung
dient lediglich der Orientierung und kann eine detaillierte Prüfung
des Einzelfalles nicht ersetzen. Eine Haftung für Schäden kann nicht übernommen
werden.
Betriebskosten:
Nach dem gesetzlichen Leitbild des Gesetzgebers hat grundsätzlich der
Vermieter die Betriebskosten zu tragen. Nach § 556 Abs. 1 BGB ist es möglich,
dass durch vertragliche, auch formularvertragliche Vereinbarung die Betriebskosten
auf den Mieter umgelegt werden. Zwischenzeitlich ist die Tragungspflicht
des Mieters der Regelfall.
Welche Betriebskosten vom Mieter zu tragen sind, bestimmt sich nach der
vertraglichen Vereinbarung. Regelmäßig erfolgt dies durch eine
Bezugnahme auf § 27 II. BV (II. Berechnungsverordnung) bzw. § 2 BetrkVO
(Betriebskostenverordnung). Eine Bezugnahme ist ausreichend, soweit keine sonstigen
Betriebskosten vorliegen; hier ist eine ausdrückliche Vereinbarung notwendig.
Regelmäßig
erfolgt mit der Übertragung der Betriebskosten auch eine Regelung des
anzuwendenden Umlageschlüssels.
Erfolgt keine ausdrückliche Vereinbarung zum Umlageschlüssel, so
kann der Vermieter den Umlageschlüssel
seit der Mietrechtsreform nicht mehr nach billigen Ermessen einseitig festlegen,
es ist das gesetzliche Leitbild – der Umlageschlüssel des Anteils
des Mieters an der Gesamtwohnfläche –-
anzuwenden. Dies gilt grundsätzlich auch für Betriebskostenarten,
welche sowohl verbrauchsunabhängige als auch verbrauchsabhängige
Anteile enthalten. Eine Änderungsvereinbarung
ist für
künftige, also noch nicht begonnene
Abrechnungszeiträume
möglich, welche auch konkludent getroffen werden kann.
Sind die Betriebskosten vom Mieter zu tragen, hat der Vermieter gemäß § 556
Abs. 3 BGB spätestens 12 Monate nach dem Ablauf der Abrechnungsperiode über
diese abzurechnen. Die Abrechnung hat eine geordnete Aufstellung über
die Ausgaben und Einnahmen zu enthalten.
Die Betriebskostenabrechnung kann formelle als auch materielle Fehler enthalten.
Die Unterscheidung ist insoweit von Bedeutung, als nur eine formell ordnungsgemäße
Abrechnung die Ausschlussfrist des § 556 BGB wahrt. Bei Vorliegen formeller
Fehler und Verstreichen der Abrechnungsfrist ist ggf. der sich aus der
Abrechnung ergebende Nachzahlungssaldo, jedenfalls aber die Abrechnungsposition,
auf welche sich der formelle Fehler bezieht, dauerhaft nicht durchsetzbar.
Materielle Fehler können auch
nach Ablauf der Abrechnungsfrist jederzeit berichtigt werden und hindern grundsätzlich
nicht die Durchsetzbarkeit. Gleichwohl kann nach Verstreichen der Abrechnungsfrist
eine Korrektur der Abrechnung zu Lasten des Mieters nicht erfolgen (vgl. BGH,
Urteil v. 17.11.2004 - VIII ZR 115/04; v. 12.12.2007 - VIII ZR 190/06).
Die Abgrenzung zwischen formellen und materiellen Fehlern kann verkürzt
wie folgt dargestellt werden:
das
verstehe ich nicht – formeller Fehler;
das
ist falsch – materieller Fehler.
Formell erfordert eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung
folgende Mindestangaben (vgl. BGH, VIII ZR 298/80; VIII ZR 1/06; VIII ZR
1/07):
Adressat
der Abrechnung
Abrechnungsobjekt
Abrechnungszeitraum
Angabe
der Gesamtkosten einer Kostenart
Ausweis
nicht umlagefähiger Kosten einer Kostenart und deren Vorwegabzug
Angabe
des Umlageschlüssels
Angabe der Vorauszahlungen.
Die formelle Fehlerhaftigkeit der Betriebskostenabrechnung liegt vor,
wenn der Mieter also allein schon mangels Verständlichkeit
des Schlüssels oder Kenntnis der internen Rechenschritte, durch die die
Gesamtkosten außerhalb der erteilten Abrechnung vorab bereinigt
worden sind, außerstande ist, die getätigte Abrechnung aus sich
heraus gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen (vgl. BGH, Urt. v. 28.05.2008
- VIII ZR 261/07).
Liegt eine formell ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung vor,
wird die Fälligkeit des Nachzahlungssaldos dem Grunde nach weder durch
materielle Fehler noch durch das dem Mieter zustehende Prüfungsrecht beeinflusst. Eine
Ausnahme besteht nur dann, wenn der Vermieter das Einsicht- und Prüfungsrecht
grundlos verweigert. Für diesem Fall steht dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht
zur Seite, welches den Verzug (!) ausschließt.
Einwendungen gegen eine Betriebskostenabrechnung sind ebenfalls innerhalb von
12 Monaten seit dem Zugang der Abrechnung zu erheben. Erfolgen innerhalb dieser
Frist keine detaillierten Einwendungen, ist der Mieter mit diesen regelmäßig
ausgeschlossen. Der Ablauf der Einwendungsfrist bewirkt, dass der Mieter zur Zahlung des ausgewiesenen Zahlungssaldos verpflichtet ist, eine nachträgliche Korrektur von Mängeln der Abrechnung ist nicht mehr möglich. Der Ausschluss bezieht sich auch auf den Einwand, dass vertraglich
nicht vereinbarte Betriebskosten in die Abrechnung eingestellt wurden. Ebenso
sollten auch andere formelle Fehler gerügt werden. Für die Wahrung von Korrekturrechten ist mithin eine subsantiierte Ausseinandersetzung mit der Abrechnung notwendig, nur dann kann auch eine ggf. gerichtliche Überprüfung erfolgreich sein.
Mit der vorbehaltslosen Zahlung auf mehrere Abrechnungen kann eine konkludente
(Änderungs-)Vereinbarung in Bezug auf nicht vereinbarte Betriebskostenarten
oder des Umlageschlüssels erfolgen. Voraussetzung ist aber, dass besondere
Umstände vorliegen, aus welchen sich ein Änderungswille des Vermieters auch
für den Mieter offenbart.
Rechnet der Vermieter über die Betriebskosten nicht ab, lässt sich
der Abrechnungsanspruch vom Mieter durchsetzen. Hierbei ist zu unterscheiden,
ob zwischen den Mietparteien das Mietverhältnis noch besteht oder bereits
beendet wurde. Besteht das Mietverhältnis noch, kann der Mieter die laufenden
Vorauszahlungen einbehalten. Bei bereits beendetem Mietvertrag können
die geleisteten Vorausauszahlungen vollständig zurückgefordert werden,
ohne vorab einen Anspruch auf Erteilung einer Abrechnung gerichtlich geltend
machen zu müssen.
Eine umfassende Prüfung im Einzelfall ist unverzichtbar.
Schönheitsreparaturen:
Nach der gesetzlichen Regelung, dass der Vermieter den
Mietgegenstand in einem vertragsgemäßen Zustand halten muss, folgt grundsätzlich auch
die Verpflichtung des Vermieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen.
Diese Verpflichtung kann vertraglich, insbesondere auch formularvertraglich
auf den Mieter übertragen werden.
Was unter Schönheitsreparaturen zu verstehen ist, ergibt sich aus § 28
Abs. 4 Satz 3 der II. BV. Verkürzt dargestellt umfassen die Schönheitsreparaturen
all diejenigen Tätigkeiten, welche sich in der Regel mit Farben, Tapete
und ggf. Gips beschränken. Abnutzungen der Mietsache, welche nicht von dem
vertragsgemäßen
Gebrauch abgedeckt sind, werden von den Schönheitsreparaturen nicht erfasst.
Solche sind stets zu beseitigen.
Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch Formularvertrag
kann wegen unangemessener Benachteiligung unwirksam sein. Unwirksamkeit liegt
regelmäßig bei der Festlegung starrer Renovierungsfristen, starrer
Endrenovierungspflichten oder starrer Abgeltungspauschalen vor, welche sich
sowohl aus der einzelnen Klausel oder dem Summierungseffekt mehrerer Klauseln
ergeben kann. Welche Klauseln wirksam oder unwirksam sind, muss nach den jeweiligen
vertraglichen Regelungen des Mietvertrages beurteilt werden. Wirksam sind im
Ergebnis nur solche Klauseln, welche die Dekorationspflicht unter Beachtung
des tatsächlichen Abnutzungsgrad statuieren.
Ist eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen nicht geschuldet,
werden diese jedoch gleichwohl vorgenommen, kann sich u. U. ein Aufwendungsersatzanspruch
gegen den Vermieter ergeben.
Aus der Unwirksamkeit der
Klauseln ergibt sich kein Mieterhöhungsanspruch des Vermieters wegen der
in die Miete (nicht) einkalkulierten Kosten der Schöheitsreparaturen.
Möglich
bleibt aber eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Miete. Erfolgte
die Übertragung unwirksam, muss der Vermieter die laufenden und
ggf. endfälligen
Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchführen. Einen entsprechenden
Anspruch kann der Mieter ggf. gerichtlich durchsetzen, wobei jedoch die unwirksamen,
starren Fristen nicht zur Anwendung kommen, sondern sich dieses nach dem tatsächlichen
Bedarf richtet. Streit wird sich daher bis zu einer Grundsatzentscheidung
künftig darüber ergeben, wann die Abnutzung die Ausführung von Schönheitsreparaturen
bedarf.
Eine umfassende Prüfung im Einzelfall ist unverzichtbar.
Mietminderungen:
Nach § 535 BGB ist der Vermieter verpflichtet dem Mieter
den Gebrauch einer mangelfreien Mietsache zu gewähren und diese für
die Dauer des Mietvertrages in einem mangelfreien Zustand zu halten. Ergeben
sich nachträglich
Mängel an der Mietsache, ist der Vermieter verpflichtet diese zu beseitigen.
Ein Verschulden des Vermieters an der Entstehung des Mangels ist nicht
erforderlich, die Haftung des Vermieters ist verschuldensunabhängig. Ein
anderes könnte sich nur daraus ergeben, dass der Mangel durch den Mieter
selbst herbeigeführt wird.
Zeigen sich am Mietobjekt ein oder mehrere Mängel, sind diese dem Vermieter
unverzüglich anzuzeigen. Für die Dauer des Bestehens der Mängel
ist der Mieter von der vollständigen Zahlung des Mietzinses insowiet befreit,
als die vertragsgemäße Nutzung beeinträchtigt ist. Der Mieter
kann den Mietzins angemessen kürzen,
also mindern. Die Höhe
der Minderung ist davon abhängig, inwieweit durch den Mangel
die vertragsgemäße Nutzung des Mietobjektes beeinträchtigt
oder aufgehoben ist. Bemessungsagrundlage der Mietminderung ist die Brutto-(Warm-)miete.
Zur groben Einschätzung
der Minderungshöhe
kann die sog. Frankfurter Tabelle herangezogen werden.
Beseitigt der Vermieter den Mangel nicht, kann nach Fristsetzung und Ablehnungsandrohung
die Beseitigung im Wege der Ersatzvornahme erfolgen oder ggf. der Mietvertrag
außerordentlich gekündigt werden.
Eine umfassende Prüfung
im Einzelfall ist unverzichtbar.
Schadenersatz wegen Verschlechterung der Mietsache:
Durch den Abschluss des Mietvertrages wird der Mieter
berechtigt, die Mietsache zu nutzen. Für die Nutzung hat der Mieter dementsprechend den vereinbarten
Mietzins an den Vermieter zu zahlen. Durch den Mietzins wird im Ergebnis die
Abnutzung der Mietsache zum vertraglich vereinbarten Zweck abgegolten. Ein
Anspruch des Vermieters auf Schadenersatzzahlung wegen Verschlechterung der
Mietsache besteht damit nur, wenn eine Nutzung über das Maß des
vertraglich Vereinbarten hinausgeht. Der Anspruch unterliegt der kurzen Verjährung
von 6 Monaten seit Rückgabe des Mietobjektes (nicht der Beendigung des
Mietvertrages - die Rückgabe kann vorher oder nachher erfolgen).
Schadenersatzansprüche entstehen zum Beispiel durch
Schlagstellen
in Tür oder Tür- bzw. Fensterrahmen
Löcher
oder Brandlöcher
in Teppich- bzw. PVC-Belag
Bruch
oder Sprünge
in Glas, Bad- oder WC-Keramik
Flecken,
z.B. Rotweinflecken.
Bei der Berechnung ist regelmäßig ein Vorteilsausgleich, der
sogenannte Abzug „Neu für Alt“ zu berücksichtigen, d.
h. die durch die vertragsgemäße Nutzung entstandene und durch die Miete abgegoltene
Abnutzung ist zugunsten des Mieters zu berücksichtigen. Der Vermieter soll
durch den Schadenersatz keinen zusätzlichen Vorteil zu Lasten des Mieters erhalten.
Entscheidend ist die gewöhnliche
Lebensdauer der beschädigten
Sache und die Dauer der Nutzung durch Mietvertrag. Der zu leistende Schadenersatz
wir dann grundsätzlich nach folgender Formel berechnet: notwendige Kosten
der Ersatzbeschaffung / gewöhnliche Lebensdauer * noch verbleibende Restnutzungsdauer
= Vorteilsausgleich. Beispiel: Teppichersatz, Kosten neu 1.000 €, gewöhnliche
Lebensdauer 7 Jahre, Miet-(Nutzungs)dauer 5 Jahre; Bertechnung: 1.000 € / 7
Jahre * 2 Jahre = 285,71
€.
Eine umfassende Prüfung im Einzelfall ist unverzichtbar.
Kaution:
Regelmäßig wird bei Abschluss des Mietvertrages vereinbart, dass
der Mieter zur Sicherung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietvertrag
und dessen zukünftiger Beendigung eine Sicherheit leistet. Der Höhe
nach ist diese auf maximal 3 Kaltmieten begrenzt. Die Kaution kann z.B. als
Barkaution, Kautionssparbuch oder Mietbürgschaft geleistet werden. Der
Vermieter ist verplichtet, die Kaution von seiem sonstigen Vermögen getrennt
und mündelsicher anzulegen. Über die Art der erfolgten Anlage der Kaution hat
der Mieter einen Auskunftsanspruch. Erfüllt der Vermieter die Anforderungen
an die Art der Anlage, den Auskunftsanspruch oder die Nachweisführung nicht,
kann der Mieter die Zahlung bis zur Höhe der geleisteten Kaution verweigen
und die Kaution selbst anlegen.
Mit der Beendigung des Mietverhältnisses entsteht der Anspruch des Mieters
auf Rückgewähr der geleisteten Kaution. Im Fall der Barkaution auf
Rückzahlung, des Kautionssparbuches auf Herausgabe und Pfandfreigabe,
der Mietbürgschaft auf Herausgabe der Bürgschaftsurkunde oder Enthaftungserklärung.
An der Kaution kann der Vermieter solange ein Zurückbehaltungsrecht geltend
machen, solang unerfüllte Ansprüche aus dem Mietvertrag bestehen
oder bestehen könnten. Dies ist insbesondere für die Abrechnung
über die Betriebskosten von Bedeutung. Ein Zurückbehaltungsrecht in Höhe der
zu erwartenden Nachzahlung kann damit ggf. bis zum Ablauf des 31.12. des Folgejahres
geltend gemacht werden.
Die Zinsen der Kaution stehen grundsätzlich dem
Mieter zu.
Eine umfassende Prüfung im Einzelfall ist unverzichtbar.
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